Сейчас практически ежедневно с экранов телевизоров говорят о необходимости создания ТСЖ, о выборе управляющей компании. Чем вызвана такая необходимость?

Игорь Норкин, юрисконсульт ООО «Лепсе-Уют»:

- Создание товариществ собственников жилья происходит согласно Жилищному кодексу, вступившему в силу с 1 марта 2005 года. Собственники жилья в многоквартирном доме должны выбрать один из способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом; управление управляющей организацией.

- Кто определяет способ управления многоквартирным домом?

- Способ управления выбирается на общем собрании собственников. Если способ управления не выбран, то орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей компании. О результатах конкурса администрация уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме в течение 10 дней. Собственники обязаны заключить договор с управляющей компанией. Кстати, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей компанией.

- Почему люди неохотно выбирают управляющие компании?

- Действительно, наблюдается некоторая пассивность со стороны населения. Но, думаю, что основная причина торможения жилищной реформы – это слабая работа органов местного самоуправления, нежелание передавать муниципальное жилье в надежные руки частников, которые бы смогли не просто собирать деньги с жильцов, а действительно оказывать качественные услуги по ремонту и обслуживанию домов.

- Здравствуйте. Скажите, сколько управляющих компаний сейчас в Кирове?

- Сегодня в Кирове больше десятка юридических лиц позиционируют себя как управляющая организация.

- А ваша компания как давно работает в этом направлении?

Лариса Шмырова, замдиректора ООО «Лепсе-Уют»:

- Наша компания ООО «Лепсе-Уют» преобразовано в самостоятельное предприятие с 1 января 2005 года. Раньше это было структурное подразделение ОАО «Лепсе», которое было образовано 60 лет назад. До передачи жилья в муниципальную собственность в 2001 году, нашей организацией обслуживалось более 600 тысяч квадратных метров жилой площади. Организация обслуживает дома ЖСК, ТСЖ, выполняет различные работы в сфере оказания жилищных услуг: плановые, профилактические, аварийные работы на внутридомовых конструкциях, инженерных сетях и коммуникациях; подготовку к отопительному сезону; содержание мест общего пользования, содержание придомовой территории; содержание лифтового хозяйства; текущий ремонт; снятие показаний приборов учета; обработку, сбор (по единым платежным документам) и перечисление коммунальных платежей снабжающим организациям и других видов платежей (зарплата председателя, плата за коллективную антенну и т.д.); услуги паспортного стола; услуги аварийной службы (круглосуточно); мероприятия по экономии энергоресурсов; взыскание задолженности за жилищно-коммунальные услуги; защиту интересов ТСЖ в отношениях с энергосберегающими организациями, представление интересов ТСЖ в судах и других организациях.

- Какие тарифы у вас?

- В 2006 году стоимость услуг по содержанию общего имущества, текущему ремонту, вывозу ТБО и обслуживанию лифтов в компании ниже в среднем на 20%, чем тарифы, установленные органами местного самоуправления. Кроме того, «Лепсе-Уют» решает жилищные проблемы каждого дома в индивидуальном порядке, исходя из персональных особенностей жилого фонда. Стоимость услуг определяется дифференцировано

- Меня зовут Тамара Алексеевна. Объясните, почему с января сняли льготы по текущему ремонту и по содержанию общего имущества? Я ветеран труда и инвалид 1 группы?

Игорь Норкин, юрисконсульт ООО «Лепсе-Уют»:

- По федеральному закону о социальной поддержке инвалидов и ветеранов скидка на оплату жилищно-коммунальных услуг предоставляется тем гражданам, которые проживают в государственном или муниципальном жилье. Если квартира находится в собственности – приватизирована или куплена – льгота по оплате текущего ремонта и содержания общего имущества не предоставляется. А вот все остальные льготы и субсидии по федеральному законодательству сохраняются независимо от управляющей организации.

- Здравствуйте. Я бы хотела поговорить с представителями «Лепсе-Уют». Наш дом на Ленина, 20 раньше обслуживала ваша компания, и нам очень нравилось. А потом передали другим, мы недовольны. Как мы можем перейти снова к вам?

Лариса Шмырова

- Чтобы перейти к нам, нужно провести стандартную процедуру выбора управляющей компании. То есть собрать собрание жильцов, создать ТСЖ при наличии в доме более 50% собственников, заключить договор с управляющей компанией. Я вам предлагаю приехать к нам в офис, где мы вам дадим подробную консультацию. А также вы сможете посмотреть тарифы, перечень услуг, которые мы оказываем.

В управляющих компаниях тарифы ниже на 30%

- Здравствуйте, меня зовут Светлана. Я слышала, что в разных управляющих компаниях разные тарифы. А каким образом они формируются и в чем разница?

Алексанрд Ефимов, директор управляющей компании ООО «Управляющая компания «Вятка-Уют»:

- Мы работаем на основе методических указаний и нормативов, принятых в жилищном хозяйстве. Но мы имеем гибкую систему тарифов, основанных на аудиторской оценке независимых аудиторских фирм в области ЖКХ. Предложенные тарифы согласовываются и утверждаются на общем собрании собственников жилья. Мы ищем индивидуальный подход к каждому клиенту, учитывая объектные затраты по каждому дому. Если у вас есть заитересованность, мы поможем провести общее собрание (в очной или заочной форме).

- Почему в управляющих компаниях тарифы ниже, чем в УЖХ?

- Дело в том, что затратный режим у всех компаний разный: налоги, зарплата рабочим и прочие расходы. Основное преимущество частных компаний в том, что это более компактные организации, требующие меньше накладных расходов. В результате получается, что в управляющих компаниях тариф ниже на 25-30%. Основное преимущество обслуживания жилья управляющими компаниями – это, конечно, полная отчетность компании перед жильцами. За все жилищные платежи, а это содержание и текущий ремонт, мы ежегодно при перезаключении договора отчитываемся перед жильцами за каждый дом. На общем собрании мы решаем, что нужно каждому конкретному дому отремонтировать в текущем году: кровлю поменять, бордюры отремонтировать, стоянку сделать. Из этого составляется сумма. Нынче в муниципальном жилье в графе текущий ремонт стоит цифра 3 рубля 11 копеек, мы вышли на тариф – 2,11. Многим домам мы говорим: если на будущий год вы не планируете что-то ремонтировать, строчка «текущий ремонт» уходит. Так, например, председатель ТСЖ «Швейник» вышел с предложением освободить дом от текущего ремонта, так как кроме побелки подъездов, дом не нуждается пока ни в каких работах. С апреля жильцы этого дома за текущий ремонт не платят.

- О своей компании расскажите, пожалуйста.

- Мы - активно развивающаяся фирма. Опыт работы в управлении домами имеется немаленький. До 2003 года, будучи заместителем начальника НГЧ на железной дороге, я заведовал четырьмя домоуправлениями. Но потом они все были переданы в муниципальную собственность. Имея богатый опыт руководителя и зная специфику работы в сфере ЖКХ организовали с января 2004 года на личном энтузиазме ООО и взяли на обслуживание один дом. Постепенно начали развиваться. И вот сейчас мы уже обслуживаем 21 дом, в апреле их будет 23. С января 2004 года обслуживали детские сады и школы в поселке Лянгасово.

- Какие услуги вы оказывает ваша компания?

- Предлагаем большой спектр услуг. Управление жилым домом: организация эксплуатации многоквартирного дома, взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками, включая при необходимости, заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг, контроль объема и качества выполняемых ими работ и поставляемых услуг, с обеспечением защиты прав потребителей, при необходимости, в судебном порядке, все виды работы с собственниками, нанимателями и арендодателями, включая бухгалтерский учет, паспортно-регистрационная служба, выдача квитанций на оплату коммунальных услуг (оплату которых можно производить через все городские отделения электросвязи, почты, Сбербанка, Хлынов-банка). Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий: техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное (круглосуточно), плановые профилактические осмотры многоквартирного дома, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий ремонт строительных конструкций и инженерного оборудования, капитальный ремонт (за счет собственников жилья по совместному решению общего собрания и Управляющей компании). Санитарное содержание: уборка мест общего пользования, уборка мест придомовой территории.

- Игорь Машковцев вас беспокоит. Живу на Чапаева, 4. На площадке не работают полуавтоматы электричества. В ЖКО сказали, что нужно купить автоматы за свой счет и электрик придет их заменить. Правильно ли это?

Людмила Едренкина замдиректора по экономике УЖХ города Кирова:

- Согласно Постановлению 491 РФ, которое определяет границы ответственности управляющих организаций, квартирные приборы учета и отключающие устройства относятся к имуществу индивидуального пользования. То есть ремонтируются за счет жильца.

Алексанрд Ефимов, директор управляющей компании ООО «Управляющая компания «Вятка-Уют»:

- Позвольте возразить. Мы, например, автоматы эликтричества, установленные на лестничной клетке, не относим к индивидуальному имуществу. И их замену причисляем к текущему ремонту. Он включен в тариф по обслуживанию мест общего пользования. И в случае неисправности счетчиков нами как управляющей компанией осуществляется их ремонт или замена. Как правильно выбрать управляющую компанию

- А где можно узнать информацию об управляющей компании?

Борис Кузнецов, коммерческий директор управляющей компании ООО «Жил-Сервис»:

- Во-первых, обратитесь в администрацию своего района, например Ленинского. Там вам расскажут о работающих управляющих компаниях. Во-вторых, нас контролирует жилищная инспекция. Позвоните в инспекцию и спросите о качестве работы управляющей организации, есть ли на нее нарекания от жильцов. И, в-третьих, просто пройдитесь по домам, которые мы обслуживаем и посмотрите.

- Скажите, управляющая компания должна находиться вблизи моего дома или я могу свободно выбрать в городе любую понравившуюся мне организацию?

- Место нахождения и отдаленность от дома управляющей организации значения никакого не имеет. Жильцы могут выбрать абсолютно любую компанию в городе. Ориентируйтесь на репутацию компанию, опыт работы. - Наша организация имеет опыт работы на рынке обслуживания жилья уже 15 с половиной лет. Мы начали обслуживать дома, когда была просто организация, которая строила дома. В тот период, когда люди начали активно строить частное жилье, управление жилищного хозяйства заняло такую позицию, что не стало брать к себе в муниципальный фонд дома, с большинством частных квартир. Для решения этого вопроса при одной из строительных организаций было создано подразделение для обслуживания жилых домов. Постепенно оно переросло в самостоятельную обслуживающую организацию. И вот уже четыре года выступает в качестве управляющей компании. У нас есть лицензия на производство всех строительных работ. Кроме основных работ, выполняемых по требованиям нормативов ЖКХ, мы активно ведем работу по предварительной подготовке строительных объектов к сдаче Госкомиссии и плавного перехода к эксплуатации: создание на стадии строительства и регистрации ТСЖ, заключение договоров с коммунальными службами города до сдачи дома, участие и помощь в юридических оформлениях прав собственности помещений на инвесторов, организация собраний собственников, членов ТСЖ, решение вопросов ТСЖ по доверенности и по поручению председателей ТСЖ, ведение и сдача бухгалтерской документации. Для оперативных решений текущих вопросов мы имеем полный набор инструментов и техники. Для аварийной работы – передвижную автотехнику, для самостоятельного вывоза мусора – тракторы.

- Какие услуги по управлению домами предлагает ваша организация?

- Те работы, которые необходимо выполнять по ремонту и содержанию жилья, мы выполняем самостоятельно. Мы работаем по следующим направлениям. Во-первых, управление жилищным фондом: заключение договоров с ТСЖ, ведение бухгалтерии, паспортно-визовая служба, ведение дел по судебным производствам, работа с кадрами, составление графиков осмотра жилых домов, организация работ по приему заявок от населения. Во-вторых, техническое обслуживание и ремонт конструкций и инженерных сетей: устранение неисправностей в системе ГВС, ХВС, канализации, электропроводки, Работы по подготовке к весенне-летнему и осенне-зимнему периоду, текущие ремонтные работы, устранение аварийных ситуаций (круглосуточно), снятие и передача показаний по приборам счетчиков. В-третьих, санитарное содержание и благоустройство: лифтовое обслуживание, озеленение, уборка и содержание лестничных клеток, уборка дворовых территорий.

- Сколько домов обслуживает компания?

- Сегодня мы обслуживаем в центре города 63 дома, не считая выполнения муниципального заказа по обслуживанию части юго-западного района города и поселка Новый.

- Здравствуйте, я Михаил. Слышал, что управляющие компании активно проводят различные мероприятия по модернизации обслуживания. Насколько это выгодно нам, жильцам?

- Действительно, для нашей организации одним из важных мероприятий является внедрение энергосберегающих технологий в строительстве, а именно разработка проектов жилых домов с применением современных автоматических тепловых узлов, применение счетчиков тепловой энергии, использование современных строительных материалов. На сегодняшний день эксплуатируются 44 дома с автоматическими тепловыми узлами и 12 в стадии проектирования и строительства. Надо отметить, что сам счетчик экономии энергии не дает, как топили, так и будут топить. Но он дает возможность точно подсчитывать расходы и платить за них не по расчетной стоимости, а по факту. Дело в том, что тепловые сети предъявляют счет по расчетному потреблению, а эта сумма получается на 30% больше, чем стоимость реальных затрат. Например, в прошлом году наш 8-квартирный дом, где я живу, сэкономил 120 тысяч рублей за счет приборов учета и постоянной регулировки работы теплового узла. - Кроме того, во многих домах сейчас устанавливаем счетчики на горячую и холодную воду. Кстати, мы имеем лицензию на эти виды работ, а таких организаций в городе единицы. Со счетчиками затраты действительно меньше, так как жильцы платят не по установленному тарифу на каждого прописанного человека, а по показаниям счетчика.

Кто ремонтирует балконы и почтовые ящики? - Здравствуйте. Хотелось бы узнать. У нас очень старый дом. На балконах оголилась арматура – практически голые железяки торчат. Кто должен провести ремонт балконов? Володарского, 38.

Алексей Черемисинов, юрисконсульт правового отдела УЖХ города Кирова:

- Если обнажилась арматура, то, скорее всего речь идет не о текущем, а о капитальном ремонте, который проводится за счет собственника. Есть два варианта: или собственники общим собранием принимают решение собирать деньги на ремонт, или, если будет возможность, такой ремонт финансируется из бюджета. По постановлению 491 РФ балконные плиты относятся к общему имуществу, поэтому вопрос и должен решаться на общем собрании жильцов.

- Меня зовут Андрей. Скажите, кто отвечает за состояние почтовых ящиков в подъезде?

- Рассматривая вопрос о почтовых ящиках, надо учесть, что тут кроме Жилищного кодекса действует еще и Закон о почтовой связи. Поэтому предусматривается два варианта ремонта почтовых ящиков. Он может быть проведен за счет собственника или за счет обслуживающей организации. Обслуживающая или управляющая компания будет ремонтировать почтовые ящики только в том случае, если этот вид работ входит в перечень услуг по содержанию и текущему ремонту.

- Меня зовут Любовь Андреевна. Живу на Проспекте Строителей, 30. Весь двор грязный, территория вокруг дома неухоженная, тротуары разбиты… Скажите, несет ли управляющая компания за это ответственность?

- За уборку придомовой территории всю ответственность несет управляющая компания. А вот восстановление бордюров, асфальтового покрытия возможно, только когда это обговорено условиями договора.

- Мы живем в многоквартирном доме, где уже давно бежит крыша. Как я понимаю, ремонт должны осуществить за счет собственников жилья. Но у нас часть квартир муниципальных. Выделит ли деньги город на ремонт по решению общего собрания собственников? И в какие сроки?

- Вы должны принять решение в соответствие с законом, с привлечением представителей муниципалитета. Если решение о ремонте крыши примут более, чем две трети собственников, то на долю муниципального жилья город обязан будет выделить деньги. В случае отказа у вас будут все основания обратиться в суд. Сроки и порядок финансирования вы определяете на собрании.